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第261~262章 【筹谋李超人的项目】

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春节过后,已经是二月下旬。

新的一年开始(农历),林祖辉明显感觉自己没有以前的那么急功近利了,旗下各个公司也是人才济济,也用不着他事事操心。

虽然从四月份开始,旗下公司有很多计划,林祖辉却丝毫没有急迫感,就好像胜券在握、水到渠成的感觉。

2月22日,礼拜一。

梁伯韬来到新时代地产的董事长办公室,对于他来说,林祖辉比李超人对他更重要。

他和李超人的合作,只能算是‘锦上添花’,更何况李超人手里还有个杜辉廉,也就是梁伯韬在万国宝通的‘老板’。而他和林祖辉相识的时候,林祖辉事业远没有发达起来,只能说才刚刚冒头,这就决定着两人的关系更加牢靠。

再说实力方面,林祖辉肯定是不如李超人,甚至一半都还不及;但梁伯韬可是知道,林祖辉手里掌握着大量的现金(猜测),再加上林祖辉够年轻、够胆,最重要的是:林祖辉掌握大势方面,比李超人还精准,堪称天才。

林祖辉热情的欢迎了梁伯韬,脸上的表情让人如沐春风,气质更甚从前。

梁伯韬也细心的发现林祖辉此时有些变化,似乎像是隐藏了锋芒,但给人的威胁反而更大一样。

助理为两人泡上茶,便将办公室大门关上。

林祖辉笑着说道:“对于我们华夏人来说,现在才是新的一年。既然是新的一年,那我们也应该有新的目标。你呢,有什么打算?”

梁伯韬想了想,说道:“有一些打算,在和杜辉廉考虑中,我们两人准备成立私人投资银行!”

林祖辉点点头,他记得百富勤就是在今年成立的。

他认真的说道:“现在市场不好,新公司应该多融点钱,将股本做的大些,这样才有实力。股本还有利息收,就算市场不好都能撑过来。如果股本少,再加上市场差,生存能力就降低了。”末了还补充道,“钱的方面你不用担心,我可以支持你。你也不要担心资金烫手,我持有的股份,将来等你们成长起来,会主动摊薄。”

林祖辉的话,让梁伯韬大受感动,他听得出来,林祖辉投资自己并不是牟利,纯粹是对自己这几年‘效力’的一个回报。

“好,我和杜辉廉最近尽快筹划!”

他和杜辉廉人脉很大,自然不仅仅是可以在林祖辉这里筹集到钱,不然前世也不会有十八路诸侯助阵了。

两人聊了一会新时代地产组织架构重整问题,梁伯韬便起身离开。

不一会,三架马车又来到林祖辉的办公室,三人精神状态很好。

坐下来后,陈斌率先说道:“老板,最近三个月时间,港府批出共计35万平方尺的新界地皮,我们新时代地产拿下20万平方尺。”

新界的地皮很多都是政府根据每季度,批出30万平方尺左右,而地产商需要拿着换地权益书去交换。目前新界的换地权益书价格,在950元~1000元每平方尺区间。

林祖辉说道:“换地没必要这么狠,购买新界换地权益书倒是可以多买点!”

陈斌回道:“没有几家地产公司在换,所以我们就多拿点了,恒基兆业每季度换了差不多10万平方尺,差不多就我们两家在换。”

林祖辉点点头,早换、晚换是一样的,只要你有换地权益书。不过政府每季度就批出那么多,所以需要耐心的等待。

他有些发愁道:“新时代地产在过去的三个多月里,才买入15亿的地皮和旧楼,动作还是慢了一点。要知道,我们在一波中,足足有45亿以上的现金!所以,你们要尽快在五月底之前完成买入。”

梁真勋立马说道:“老板,地铁公司那边传出消息,4月初要拍出蓝田地铁站上的物业权,那可是个大项目,需要大量的资金启动!”

林祖辉也是立马来了兴趣,说道:“好,我们是时候拿下一个大型屋邨的项目了!这个项目我打算联络宝利科技一起竞标,当然了,他们就是个添头!”

众人点点头,他们也知道林祖辉的意思,无非就是拉拢个中资,为以后内地投资做打算。

几人又聊了一些公司发展的事情,期间林祖辉说道:“公司资金的事情不用发愁,20亿贷款轻松可以搞定。不仅仅如此,四月下旬,我会让新时代集团发行10%的新股,定向增股给我个人。到时候,公司又可获得8亿左右的现金。”

几人没有惊讶,因为股灾前,林祖辉减持了10%的股份,如今再增持10%,老板还赚了差价。

至于为什么是在4月底定向增股,因为林祖辉现在持有34.9%新时代地产的股权,若是超过35%是需要发起全面收购的,需要以近六个月最高价收购,这显然吃不消。

但若是到了4月底,林祖辉发起全面收购的价格,一定是股灾后最高的价格,股民才不会那么傻卖给林祖辉。大股东都增持了,股价还不得立马暴涨。

众人离开后,林祖辉在思考蓝田地铁站上盖物业权,也就是后世的丽港城。这块地皮可以建28幢28-34层的住宅楼宇,可提供4100个住宅单元,300万平方尺左右的楼面面积。

但这个项目需要好好的策划,因为如果1988年4月投得,那么预计1989年上半年就可以进行发售了。但恰恰在1989年5月,地产要暴跌30%~35%,直到1990年5月,才恢复一年前的房价。

也就是说,最好的办法就是将地皮捂起来,等1990年1月再开工。这就需要考虑新时代地产的实力了,毕竟前世李超人和中信的补地费就是10亿,地铁公司的投标价格未知;再加上开工后银行贷款的建筑费,这些都会产生大量的利息。

“不管啦,没有什么好犹豫的,反正李黄瓜的事业,自己一定要抢!”

现在的李超人,其实力是林祖辉的三部到四倍,能在他虎口夺食,一定非常美妙!

而李超人在九十年代的四大屋邨计划,可能将被林祖辉斩掉一个,变成三大屋邨计划。

不过,好像也不是那么容易抢的,得好好规划一下。

........

林祖辉在自己的办公室,接待了宝利科技香江负责人的肖赫。

他直接了当的说道:“贵公司是否有意投资香江的地产业?”

肖赫眼前一亮,作为中资企业,谁不想在香江投资地产业。

不过香江的中资企业都是这几年才入港的,地产业压根玩不转,就连华闰那样的大企业,都将天水围(嘉湖山庄)的发展权交给长实来操作。

而且双方的合约对长实非常有利:长实占股只有49%,华闰占股51%。但根据双方协议,长实保证华闰至少获得7.5亿的利润,但若是楼价超过特定水平,长实所分得的利润份额将从49%提高至75%。(事实上,长实后来拿下了75%利润份额,足足获得了130亿的利润)

“若是能和新时代集团合作,我愿意说服公司拿出现金投资!”肖赫连忙说道。

上次别人还不愿意带你玩,现在别人愿意带,还不得赶快表态。

林祖辉笑着说道:“4月初,香江地铁公司将把蓝田地铁站上盖物业权进行招标,竞标价高者得!保守估计,光补地费就需要10亿,竞标价也是在6亿以上,如果你们宝利科技有兴趣,可以参股和我们新时代集团联手投标。”

肖赫顿时震惊起来,这个项目太大了。

要知道,京城的丽景花园才投资几千万而已,京城那边的地价、物价、人力实在太便宜了。

“我们可以拿几成股份?”

“那就要看你们可以拿出多少现金了!我是这样想的,我们可以参考天水围那个项目来合作,我们新时代地产保证你们在这个项目获利多少亿,而楼价超过多少元,新时代地产的盈利比例将超过多少!”

这个合作对新时代地集团非常有利,只需出竞标价和补地费;后续的建筑费等,一律通过贷款来解决。假设竞标价和补地费是16亿,宝利科技占股三成,就需要拿出4.8亿的资金。

新时代集团可以保证宝利科技在这个项目上获利5亿(稳赚不赔的回报率算很高了),工期按5年计算(大型屋邨);若是楼价平均销售涨至2500元每平方尺(目前1000~1100元那个地段),那么新时代集团获利将提高至80%(本该70%)。

林祖辉就知道香江在九十年代的房价,1991年2月后(海湾战争结束),像这种大型屋邨足足可以涨至3000元每平方尺。蓝田地铁站上的物业,若是操作得当,足足可以赚50个亿以上。

在这一点上,林祖辉绝对比李超人有优势,他会不惜高出几亿的补地费,来确保中标。

肖赫一听这笔生意稳赚不赔,立马动心,说道:“好,我立马回去和大家商量,到时候我们再细谈!”

林祖辉点点头,这么大一笔投资,宝利科技确实需要筹备。

反倒是新时代集团,压根就不会考虑,就算没有宝利科技,林祖辉也是势在必得。

李超人的项目,他一旦有了实力,那就是一定要抢下来。

连他的红颜知己(邹凯旋)都抢了,还有什么不能抢的?

.......

.......

2月底,华置中心正式启用,当前空置率仅10%。

此时,中环的写字楼空置率已经降低至2~5%,写字楼极其稀缺(有空置率不代表不缺);同时,造成了中环写字楼租金大量上涨。

华置中心(双子大厦)位于中环金钟站,租金创下每平方尺28~32元的天价,而华置中心的楼面面积足足90万平方尺,每年的租金都在3亿以上。纯利一般是八成,每年纯利在2.4亿元左右。

写字楼果然是最赚钱的,林祖辉如是的想!

按照目前的写字楼租金涨势,怕是五六年的租金就可以回本,三年的物业价值就翻倍!

nice!

新时代集团第一个搬进‘华置中心’高48层的a座,占据着足足七层的写字楼。

华置中心投入使用的当天,举办了一个启用仪式,林祖辉不少好友、合作伙伴纷纷来祝贺。

“彤叔,这笔生意是不是很赞!”林祖辉笑着对郑裕桐说道。

新世界亦有华置中心两成权益,而买下华置中心不到一年半的时间,香江的写字楼租金上涨了2~4成,华置中心的价值自然更是水涨船高。

郑裕桐笑着说道:“华人置业被你拿下两年,资产值翻了十倍以上,更是成为香江十大地产公司,厉害呀!”

周围人纷纷点头,华人置业是真的厉害,作为一家地产公司的子公司,跻身香江十大地产公司(按市值),这是头一号。

在众人的祝贺中,林祖辉虽然笑着回应,其实心里非常冷静。

这才几座大厦,自己是那么容易满足的嘛?

“过奖了,侥幸躲过了股灾而已,不然我现在就是被银行逼债了!”林祖辉谦虚的说道。

郑裕桐可是地产老行尊,立马说道:“华人置业收租都可以赚这个数,银行还会逼伱们债,他们疯了吧!”他伸出5个手指,笑眯眯的。

华人置业债务才15亿,但今年差不多可以赚6亿的租金纯利,郑裕桐都保守了!

“哈哈”

众人在楼下聊得不亦乐乎,很快就到了仪式的开始,喜庆之后,又带他们去大厦参观一番。

......

下午。

林祖辉坐在自己足足1000平方尺的办公室,神情怡然自得,颇有包租公的气质。

情到深处,他将自己的双脚抬到价值不菲的办公桌上,一幅葛优躺的模样。

在香江收租,真的是世界上最赚钱的生意了,若不是考虑要提高自己的影响力,他才不想费心费力的搞传媒,办leit集团(用工人数),做香江最大的包租公也非常不错呢!

直到敲门声响起,林祖辉才收回思绪和双腿,做好摆出董事长的风范。

高毅恭敬的走进办公室,说道:“老板!”

“坐,李珂泡茶!”

看得出来,老板的心情不错,李助理当然会主动泡茶,但老板主动喊出来,显然心情是很不错的。

他的心情也不错,华置中心启用,华人置业的地位一下就出来了,而作为华人置业的总经理,自然也是与有荣焉的感觉,高毅如是的想到。

接着高毅向林祖辉汇报了关于‘娱乐行大厦’的设计稿进展,以及华人置业又购入了3亿的优质收租物业,多以按层的写字楼为主。

听完汇报后,林祖辉说道:“娱乐行大厦重建,对于设计我是要求很高的,一定要建成具有香港代表性的建筑。具体的建筑施工,先不需要考虑,我们马上有自己的专业建筑公司,到时候留给自家公司。”

高毅有些惊讶,新时代地产虽然也具备开发写字楼的实力,但其实只能作为甲方,建筑方面还得承包出去。

而且娱乐行大厦的建筑投资很高,足足5亿的标准左右,要知道建成之后也才17万平方尺的楼面面积而已,简直属于高成本靓厦了,包括地皮总投资九亿了。

看来,老板盯上了哪家上市建筑公司,准备‘偷袭’了。

“嗯,我知道了。”

接下来,高毅告诉林祖辉一个振奋的消息。

“老板,我从别人那里打听到,乐古置业的大股东崔家有意放盘!”

高毅却是知道自家老板对香江的地产太熟悉了,所以也没有多此一举介绍乐古置业!

林祖辉眼前一亮,好肥的鸡腿(产业)!

乐古置业,是一家上市公司,原名乐古置业印刷公司,1978年将印刷业务售于一位董事后,易名为‘乐古置业’,主要业务是在中区雪厂街一带重建物业(老式大厦,可重建),物业包括有:中环的乐古大厦、印刷行、乐成行、北角的乐基行。

乐古置业一向经营作风稳健,是只盈利素质颇佳的冷门股。四幢大厦虽然是老式大厦,但占地面积都还不错,在1万至2万平方尺的占地面积,但其总价值也在10亿以上。

而乐古置业股灾后的市值,好像才6亿左右!

“他们打算怎么放盘?”

“还不知道!不过按照我的预计,崔家估计会在4月下旬邀请各家地产公司竞投收购!毕竟崔家手里有43.25%的持股,如是新东家收购全部股份,就得提出全面收购。”

林祖辉点点头,有理!

大家都在4月下旬后,才敢放开了搞,不然那个35%的临界线就是紧箍咒。

“竞投收购倒是公平!若是我们拿下崔家的43.25%股份,便立马发起私有化,将之并入华人置业。”

“嗯,我也是这样想的。那四幢大厦如果重建,将是非常庞大的一笔资产!”

林祖辉想起了什么,对高毅说道:“你说起重建,你可以留意一下宏记大厦周围的物业,是否有意出售。若是有计划,我们可以买下来,将来让宏记大厦也并楼重建!不过不需要过分的追求,以免被人抬价!”

香江很多老牌大厦占地面积只有1万平方尺左右,所以并楼时有发生,一旦并成2万平方尺以上的占地面积,其产生的价值将成倍的提高。多花一点建筑费,简直就是毛毛雨。

高毅点点头,说道:“嗯,我会放在心上的!”

并楼不是一件容易的事情,可能要花上数年之久。置地就是花了足足十年时间,将雪厂街荷兰行及有利银行旧址这个地盘仅1万多平方尺,通过购买广东银行大厦(德辅道中8号)及球义大厦,将四幢物业的并成一块,也才获得3万多平方尺的地皮。期间,置地还想买下毗邻的恒昌大厦,可惜未能如愿。这个建筑就是后世鼎鼎有名的‘皇后大道中9号’,楼高38层,楼面面积36万平方尺以上,底层是庞大的商场。

所以,宏记大厦的并楼,也可以提出来,慢慢等待机会!

若是成功,便可以获得一幢30万平方以上的甲级中环写字楼,其价值翻上数倍甚至十倍以上。

重要的是,宏记大厦地理位置不错,就在干诺道,也算是中区的优质地段。中区最值钱的还是大道,又称之为金融中心,是真正的寸土寸金。

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